Verkehrswert berechnen: Möglichkeiten und Berechnung?

Immer dann, wenn eine Immobilie erworben oder verkauft werden soll, macht es Sinn, den sogenannten Verkehrswert zu berechnen. Diese Berechnung nehmen übrigens auch Banken vor, wenn eine Immobilienfinanzierung durchgeführt werden soll, denn so kann unter anderem der Beleihungswert für die Immobilie ermittelt werden.

Worum handelt es sich beim Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird so definiert, dass dieser möglichst genau den aktuellen Wert und somit gleichzeitig den Verkaufspreis eines Objektes darstellt. Im Gesetzbuch wird der Verkehrswert einer Immobilie so beschrieben, dass es sich dabei um den Preis handelt, der zum jeweilige Bewertungsstichtag „Im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie“ zu erzielen wäre, ohne dass in dem Zusammenhang auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Rücksicht genommen wird. Zudem handelt es sich beim Verkehrswert um eine Rechengröße, die allerdings dennoch nicht automatisch oder mechanisch ermittelt werden darf. Stattdessen ist es vorgeschrieben, das aktuelle Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen müssen.

Welche Möglichkeiten gibt es, den Immobilienwert zu ermitteln?

Wer als Verkäufer oder Käufer einer Immobilie den aktuellen Verkehrswert des Objektes ermitteln möchte, dem bieten sich dazu mehrere Möglichkeiten. Unter anderem gibt es die folgenden Alternativen, wie und wo der Verkehrswert berechnet werden kann:

• Eigene Schätzung durch Verkäufer oder potentiellen Käufer
• Kreditinstitute
• Immobilienmakler
• spezielle Online-Anbieter
• spezialisierte Immobilienbewerter
• Sachverständige und Gutachter

Die unsicherste Methode, den Verkehrswert zu berechnen, besteht sicherlich darin, dass Käufer und Verkäufer die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes selbst vornehmen. Wenn man nicht gerade Experte auf diesem Gebiet ist, besteht das erhebliche Risiko, dass es sich lediglich um eine grobe Einschätzung handelt, die nicht der Realität entspricht. Daher ist es definitiv ratsam, sich an einen Experten zu wenden, wenn es darum geht, den Verkehrswert genau zu berechnen. Zu solchen Experten gehören unter anderem Kreditinstitute, die allerdings eine Wertermittlung immer nur dann vornehmen, wenn damit auch eine Immobilienfinanzierung verbunden ist.

Manche Banken haben allerdings auch spezielle Immobilienabteilungen, die gegen eine Gebühr eine Berechnung des Verkehrswertes vornehmen. Alternativ kann man sich auch an spezielle Online-Anbieter oder spezialisierte Immobilienbewerter wenden, die ebenfalls – gegen eine Gebühr – die Ermittlung von Verkehrswerten durchführen. Am einfachsten und bequemsten ist es sicherlich, einen Online-Anbieter in Anspruch zu nehmen, der die Berechnung von Verkehrswerten durchführt. In diesem Fall müssen lediglich einige Angaben zum Objekt gemacht werden, wie zum Beispiel Baujahr, Bauart, Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße sowie einige weitere Eigenschaften der Immobilie.

Die zuverlässigste Berechnung des Verkehrswertes nehmen sicherlich Gutachter und Sachverständige vor, deren gewöhnliche Tätigkeit darin besteht, Immobilien und deren aktuellen Verkehrswert oder auch den Beleihungswert, der im Zuge einer Immobilienfinanzierung wichtig ist, zu ermitteln. Allerdings handelt es sich dabei meistens auch um die teuerste Variante, denn nicht selten werden für das Gutachten zwischen 1,5 und 3 % des dann ermittelten Verkehrswertes in Rechnung gestellt. Welche Möglichkeit letztendlich genutzt wird, hängt unter anderem also auch vom Geldbeutel der Person ab, welche die Immobilienbewertung durchführen lassen möchte.

Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?

Grundsätzlich gibt es mehrere Verfahren, die zur Verkehrswertermittlung genutzt werden. In der Praxis sind es insbesondere die folgenden drei Verfahren der Verkehrswertermittlung, die in über 90 % aller Fälle durchgeführt werden:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Welches dieser Verfahren in der Praxis genutzt wird, hängt in erster Linie von der Art der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist vor allem dann gängige Praxis, wenn es darum geht, den aktuellen Verkehrswert bei selbstgenutzten Immobilien sowie Grundstücken zu ermitteln. Im Kern funktioniert das Vergleichswertverfahren so, dass der Verkehrswert aus Vergleichspreisen abgeleitet wird, die für ähnliche Immobilien festgestellt wurden. Eine wichtige Basis für den Vergleich ist dabei die Sammlung von Kaufpreisen, die oftmals von Städten und Gemeinden durchgeführt wird. Unterscheiden muss man zwischen direkten und indirekten Vergleichswerten, wobei vor allem die direkten Vergleiche ein sehr genaues Ergebnis der Berechnung liefern können.

Beim Vergleichswertverfahren gibt es einige Eigenschaften bzw. Merkmale, die in der jeweiligen Rechnungsposition für zu und Abschläge sorgen, und somit den Wert beeinflussen, insbesondere:

• Grundrisse
• Zustand der Immobilie
• Nutzungsmöglichkeiten
• Mikrolage (Verkehrsanbindung etc.)
• Nutzungsrechte

Ertragswertverfahren

Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren wird das sogenannte Ertragswertverfahren insbesondere dann eingesetzt, wenn der Verkehrswert bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien ermittelt werden soll. In diesem Fall wird der Verkehrswert auch als Ertragswert bezeichnet und ergibt sich aus den Bodenwert sowie dem Gebäudeertragswert. Die Erträge ergeben sich in aller Regel aus Mieteinnahmen, wobei Kosten für die Bewirtschaftung natürlich abgezogen werden müssen.

Um den Ertragswert bzw. Verkehrswert zu ermitteln, wird normalerweise die folgenden Formeln verwendet:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen.

Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren zum Verkehrswert berechnen ist das Sachwertverfahren. Dieses kann sowohl bei gewerblich genutzten als auch bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt werden. In diesem Fall wird der Verkehrswert als Sachwert bezeichnet und aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt. Der Bodenwert wiederum wird in erster Linie mithilfe der Bodenrichtwerte festgelegt.

Die Formel, die für die Berechnung des Verkehrswertes in diesem Fall genutzt wird, lautet:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Eine ganz entscheidende Frage im Zusammenhang mit der Berechnung des Verkehrswertes bei Immobilien besteht darin, welche Faktoren den Verkehrswert eigentlich beeinflussen. Oftmals hört man in dem Zusammenhang den „Spruch“, dass es drei Faktoren gibt, die den Verkehrswert beeinflussen, nämlich: 1. Die Lage, 2. Die Lage, 3. Die Lage. Diese überspitzte Aussage hat im Kern viel Wahrheiten, denn tatsächlich ist die Lage einer Immobilie der wohl entscheidende Faktor, der Einfluss auf den Verkehrswert nimmt.

Darüber hinaus gibt es allerdings noch zahlreiche andere Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert nehmen, nämlich:

• Verhältnis von Angebot und Nachfrage
• Makrolage (Bundesland, statt)
• Mikrolage (Stadtteil, Straße, Ortschaft)
• Infrastruktur
• Verkehrsanbindungen
• Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in naher Umgebung
• Baujahr der Immobilie
• Eigenschaften des Gebäudes, beispielsweise Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage
• Zustand des Gebäudes, zum Beispiel renovierungsbedürftig oder neuwertig
• Wohn- und Grundstücksfläche
• Bauart, zum Beispiel Massivbauweise
• im reinen Wohngebiet gelegen oder an Gewerbegebiet grenzend
• frei gelegen oder Teil einer Siedlung
• Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
• durchschnittliches Alter der Nachbarschaft (Beliebtheit der Wohngegend)

All diese Faktoren beeinflussen letztendlich in größeren oder kleineren Umfang den Wert der Immobilie und somit auch den Verkehrswert. Aus diesem Grund sollten sich insbesondere potentielle Käufer sehr ausführlich und umfangreich zu all diesen Einflussfaktoren informieren, was wiederum letztendlich fast nur durch die Inanspruchnahme eines Experten realisierbar ist.